등기부에는 없어도 무서운 놈들

사회 초년생들에게는 아프리카 초원의 가젤 같다는 생각을 많이 하게 된다. 대부분 월세나 전세에 문제가 한번씩 생긴 경험이 있고 이런 글로 네이버나 티스토리에 흔적이 많다. 하지만 어른들도 마찬가지다. 왜냐면 등기부로도 확인이 안되는 수 많은 법률적 권리가 있기 때문이다. 사실 부동산 거래는 변호사의 영역이었고 우리나라는 그걸 인제 낭비로 본 듯하다. 그래서 공인 중개사 제도가 생겼고 세월이 지날 수록은 시험은 어려워져 지금은 변호사시험이나 비슷한 난이도다.
1. 국세 완납 증명원
예전에는 프로젝트를 하면서 국세 완납 증명원을 낼일이 있었나 싶은데 지금은 필수다. 마찬가지로 요즘은 부동산 거래에서도 필수가 되었다. 집주인이 사업을 하는 경우 국세를 내지 않고 차일 피일 미루는 경우가 꽤 있다. 당연히 이건 등기부에 나오지 않는다. 하지만 국세는 어떤 채무보다 순위가 앞선다. 내가 월세로 들어간 집주인이 사업을 한다면 매년 확인을 해야한다. 참 힘든 세상이다.
2. 유치권
유치권은 또 뭐야 하는 경우 가끔 있다. 보통 집을 짓는 공식 같은 순서가 있다. 이걸 보면 '하 대단하다.'할 것이다. 건설사 이야기다. 우선 토지를 확보한다. 그 토지를 은행에 맞기고 돈을 빌린다. 그리고 하청 업체를 구해서 집을 짓는다. 하청 업체에는 3개월 혹은 6개월 단위로 돈을 준다. 안 주고 버티면 하청업체 사장이 자기 직원이나 일용직에게 급여를 주게 된다. 그러다 망하면 집이 다 지어졌어도 집을 산 사람들은 입주를 못한다. 그런데 애초에 집을 월세나 전세를 줄려고 사는 사람이 있다. 그런 사람들은 말빨이 장난이 아니다. 모르고 월세로 새집에 입주한 사람이 있다. 이 상태에서 임대인이 망하면 요상하게도 보증금을 못 봤는다. 건설업자와 영업맨 집주인이 합심하고 사기를 친거다. 근데 집등기 어디에도 안나온다.그렇지만 집을 짓는 행위에서 발생한 빗이니 당연히 행위 자체에서 선순위가 된다.

 

3. 대지권 없음
이건 또 무슨 소리. 아까 이야기 했지만 집을 지을 때 땅을 은행에 잡히고 돈을 빌려서 건설자제를 사고 용역업체를 고용해서 집을 짓는다. 즉 자금이 간당 간당하다. 용케 아무일없이 일이 잘 풀리면 다행이지만  하나라도 삐끗하면 집에 문제가 생긴다. 이 때도 집주인의 말빨은 장난이 아니다. 아무래도 자동차도 중고보다는 새차가 훨씬 좋아 보이는 것처럼 새집도 그렇다. 한번 보면 다른 부동산을 가서도 계속 그집만 생각난다. 입주하고 나서 집주인이 부도가 나면 임차인은 망한다. 대지권이 없다는 뜻은 우리나라에서는 집이 아니라는 말과 같은 말이다. 민법에는 대지권은 지상권을 모두 상위한다.는 내용이 있다. 대지권이 없는 지상권은 아무 권리가 아니라는 의미다. 이 법은 옛날 우리나라는 남의 땅이던 내 땅이던 집을 막 지었던 시절이 있었다. 지금도 시골집중 상당수는 그렇다. 나중에 땅주인 와서 내 땅에 집이 있네. 그런 경우 가차없이 나가라고 했다. 그 당시 법이 아직까지 살아 있다. 1970년대 이후는 대지권과 지상권이 한 부가 되어야 등기가 되지만 그 이후는 건설사가 분양을 해야 은행에 돈을 갚고 땅을 찾아 오기 때문에 이런 경우를 일부 용인한거다. 즉 신설 아파트에 가면 다 대지권이 없는 집이고 집주인이 분양 대금을 입금해야 비로서 해결이 되고 정식 등기가 나온다. 그런데 가끔 장기 임대주택을 사는 경우가 있는데 이런 경우는 낡은 집인데도 대지권이 없다. 즉 대지권 없음이 문제가 아니라 사기꾼이 문제인것이다. 말빨이 화려한 집주인은 무조건 조심하자. 그리고 집주인이 아닌 영업맨이 설치면 더 조심하자. 입주 아파트에 컨테이너 가건물이 있으면 바로 걸음을 돌려라. 이 세상은 하이에나가 지배하는 세상이고 풀밭은 여기저기 많다.