주택정책-그래서 집 쌀까?말까?

문재인 정부의 최대 실정은 당연히 부동산 정책일것이다. 전세 연장 계약을 최대 4년으로 하므로 전세 상승분의 피해는 세입자에게 그대로 전가되고 전세 상승분만큼 집값도 상승하게 되므로 인해 시장에 혼란만 야기했다. 더구나 주택 임대 사업자에게 까지 다주택 중과세를 하므로 인해 주택임대 사업자에게도 큰 혼란을 주었다. 물론 국민들과의 공감대에서도 한참 멀리가 있었다.

쟁점1. 과연 우리나라 주택보급률과 주택가격은 적절한가?

수치상으로만 본다면 우리나라의 주택 보급률은 100%를 초과하므로 이미 보급이 완료되어서 더이상 주택이 필요하지 않는다. 하지만 우리나라도 주택의 나이가 급속도로 늙어가고 있다. 현재 우리는 고장이나거나 너무 오래되어서 휴대폰을 변경하지 않는다 지금은 휴대폰이 너무 튼튼해서 5~6년 정도는 꺼떡이 없다. 왠만한 정도로 떨어트려서는 액정이고 뭐고 멀쩡하다. 더구나 추가로 구매하거나 액세서리로 제공되는 케이스와 보호필름의 성능은 꽤 훌륭한 수준을 넘어 섰다. 거의 완벽함을 보여준다. 그렇다면 휴대폰을 그대로 집에 대입해보자. 집은 일단 아파트로 가정하고 수령이 10년 정도된 주택은 최신 주택에 비해 많은 편의 기능이 제공되지 않는다. 주택 구조 및 기타 부품이 불편하다. 각종 에어콘 설치 박스나 냉장고 설치존 심지어 불켜는 스위치조차 최신 아파트는 디스플레이 방식에 자동취침 기능이 있다. 주택이 완전히 올드하지 않아도 집을 이주하는 가구가 있다는 이야기다. 또 다른 문제 지방도시부터 나타나고 있는 미국처럼 슬램화 현상이 나타나고 있다는 문제다. 지금의 주택 정책이 빨리 바뀌어야 하는 이유다. 광역시급의 대도시도 새아파트가 들어 오는 신도시가 생기면 구도시는 빠르게 슬램화 된다는 문제이다. 기존의 재개발 형식이나 신도시 형성 후 보급 형식의 도시 정책의 빠른 패러다임변경이 필요하다. 분명 주태보급률은 충분하고 가격 또한 많이 상승해 있는 것이 사실이다. 그러나 지금은 아파트를 지을 때가 아니다. 아파트를 헐고 빌라형 주택을 짓거나 분양형 빌리지를 만들거나 해야 하는 것이다. 지금 전세를 살고 있는 사람들이 새집을 짓는다고 새집을 사지는 않는다는 이야기다. 물론 이것 또한 귀족들의 이야기일 수는 있다. 또한 재개발 지역이 아파트가 아닌 도시형 일반 주택일 경우는 도로를 확장하고 현 주소 체제인 도로위주 주소체계에 적합하게 변경하는 형식의 더이상 주택을 늘리지 않는 방식의 정책이 필요하다. 인구는 점점 서울로 집중하고 지방의 인구는 광역시급의 도시에서도 인구가 줄고 있다.

쟁점2-신도시는 재기능을 할까?

우리나라의 출산율은 일본이 세운 기록을 가볍게 넘었다. 지금은 0.7명으로 세계 최고이다. 일본이 0.9에서 최근 조금씩 오르고 있어 상대적으로 우리와의 격차는 더 멀어 지고 있다. 외국인 노동자가 우리나라로 이주하지 않으면 어쩌면 가까운 미래에서는 주택이 남는 일이 생기지 않을까? 이미 서울에서도 일부 지역에서 집이 비고 있다. 예전에 달동네라고 하던 하늘 아래 제일 높았던 집들 부터 서서히 빈집들이 생기고 있다. 일부 지역은 재개발이 되었지만 그렇지 않은 곳은 멀쩡하던 동네도 슬램화되고 있다. 집이 빈곳에 다시 누군가가 올것 같지 않다. 인구가 주는 만큼 행정 서비스나 복지 서비스도 같이 줄기 때문이다. 그런 곳이 재개발되면 원주민들은 서울에서는 더 이상 생활이 불가능하다. 집은 차나 휴대폰처럼 점점 빠르게 발전한다. 마치 우리가 자급제 폰을 사면 내마음되로 알뜰폰 요금제도 가입하고 자유롭게 쓸 수 있지만 2년 후 유행이 바뀌고 새로운 모델이 나오면 당근에 팔고 새로운 자급제를 사기는 부족한 느낌처럼 집도 점점 그렇게 되고 있다. 정부에서 이래라 저래라 하지 않아도 집 주인들은 충분히 고통받고 있으면 또한 세입자도 또 다른 형태의 고통을 받고 있다. 차라리 전세 보증금 대출을 막아라. 그러면 전세 세입자는 보증금을 빼서 드디어 자가를 구입할 것이다. 제로 베이스에서 다시 한번 생각해 보라

결론-3년후에 생각하면 안될까?

혹자는 내년(이 몇일 안남았네요)에 주식과 집을 금리가 높던 인플레이션이 오던 사라고 말하는 유튜버가 있었다. 어쩌면 그 분은 역발상의 천재일것이다. 그렇지만 13년전에 중견 건설사들이 대거 부도를 맞았다. 대기업과 몇몇 중견 기업만 겨우 살아남았다. 제가 보기엔 내년이 꼭 그때 같다. 이 번에도 기다려야 한다. 건설사가 전환 사채를 발행하면 무조건 멈춰야 한다. 결정은 당신의 몫.