법인명의 주택 임차

요즘 빌라왕 사건이 핫이슈다. 천체가 넘는 빌라와 원룸의 소유자인 사십대의 집주인이 급사하여 수십명의 전세 보증금이 묶이면서 혼란이 야기되었다. 사실 이 경우는 상속인만 결정되고 그 상속인이 상속승인을 할건지 한정승인을 할건지 거부할건지의 문제이므로 원만히 해결될것으로 보인다. 요즘 젊은분들이 월세를 구하면 자주 맞닥뜨리게 되는 임대인이 법인인 경우와 지방도시의 장기임대주택 문제를 이야기하고자 한다. 먼저 왜 지방도시의 장기임대주택이 문제인가? 물론 당연히 인구감소다. 지방도시 장기임대 주택(그냥 임대주택이라 하겠다.)는 대부분 임대사업자를 낸 영세 사업자에 은행에 땅을 보증으로 건축비를 임대해서 건축을 하고 건설이 완료되면 지차체나 국가에서 선정하거나 임대사업자 본인들이 선정한 가구에게 장기 임대를 한다. 대부분 보증금과 월임대료가 싸다. 근데 지방인구 감소로 중간에 사업을 포기하는 경우가 많이 발생한다. 임대사업자가 사업을 포기하면 누군가는 대신해야 사업이 계속되지만 미치지 않고서야 수익이 안나는 정도가 아니라 은행이자도 못 내는 사업을 누가 인수하겠는가? 이때 대부분 살던 아파트를 입주민에게 싼값에 팔게 된다. 이 때 큰 가압류건만 없의면 큰 문제는 없겠지만 내가 말하는 지방도시는 중도시 수준이 아니다. 명맥만 시이고 인구가 줄어서 사실은 시골마을인 도시에 덩그러니 서 있는 아파트이다. 재산적 가치가 없다. 또 한가지 문제는 등기가 지저분해서 물건분석이 쉽지않다. 일단 대지권이 없다. 땅은 은행거다. 은행의 승인이 없다면 사실상 매매가 불가능하다. 대부분 대형은행이기는 해서 대부분 원만하게 분할 등기를 해준다. 문제는 유치권이 걸려 있는 경우이다. 수행건설사가 돈을 다 받지 못한 경우이다. 입주민들은 이러한 법적인 문제를 줄줄이 해결하고 인수를 하거나 집이 경매로 나오는 경우가 많다. 대지권이 없어서 유찰되는 경우가 많다. 그럼 임대인이 법인인 월세는 어떤 문제일까? 지방도시의 임대주택도 그렇지만 분할등기가 안되어 있다. 법인은 사실 영업으로 특정인의 땅을 빌려 은행에서 PF대출을 받아 건설까지 해서 임대사업에 부동산까지 다해주는 원포인트 업체인거다. 그 내막을 보면 서울의 돈 많은 전주를 대신해 지방의 땅이나 아님 경매에 나온 좋은 땅을 대신 매입해 집도 짓고 주택관리도 하고 부동산중개업까지 하는 그런 분들이다. 아무런 문제가 없을 것 같은 이런 사업장이 지방도시인구 감소로 위태 위때 해진다. 처음에는 정상가에 임대를 잘해나가지만 나중에는 임차보증금이 현저히 준다. 5백,3백 이러다 나중에는 무보증금 임차도 한다. 문제는 따로 있다. 임대가 불가한 창고나 무허가 옥탑방까지 등록해서 임대를 한다. 겉으로 봐서는 멀쩡한 집이지만 임대차 보호를 못 받는다 이런 주택이 경매에 나오면 대부분의 입주민은 1순위도 아니다. 당근 1순위는 은행이다. 땅주인 은행 말이다. 깡통 전세가 될 가능성이 다분하다. 요즘은 이런 임대법인이 대도시에도 많다. 부도가 나면 대부분 임대 보증금은 포기해야 한다. 왜냐하면 입주민들 사이에도 순위가 나누어지기 때문이다. 단독주택에 임차를 한게 아닌 대형 다세대 주택에 임차를 한것과 동일하기에 보증금을 받으려면 경매법정에 배당등록을 해야한다. 세상은 점점 야생화 되고 있다. 마치 점잖은 정글같다. 초식인간보다 하이에나가 더 많다. 자신이 초식인간이라는 판단이 서면 당신 자식인 초식인간을 최대한 보호하라. 주택임대차 보호법은 그 길이가 얼마 되지 않는다. 지금부터라도 달달 외어라.