비소구대출과 부동산경매

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=177760

<시사금융용어> 비소구대출 - 연합인포맥스

여러분 중에 부동산경매에 참가해보신 분이 계실까요? 부동산 경매는 실제는 경매제도와는 많이 다릅니다. 실제는 무기명 입찰 방식이고 그자리에서 1위와 2위가 발표 됩니다. 1위가 입찰을 포기하면 2위에게로 권한이 넘어가고 그렇게 순서대로 내려가지만 1위가 포기를 했다는 것은 경매 물건(껀으로 발음)에 문제가 있다는 얘기일 겁니다. 그래서 사람들은 경매전에 부동산권리분석이라는 책을 사서 몇일씩보기도 하고 지지옥션같은 업체에 가입해서 돈을 내고 권리분석서를 사보기도 합니다. 그 이유가 있습니다. 일반적으로 주택 담보 채권에는 경매로 권리가 소멸되는것과 소멸되지 않는 것이 있습니다. 이 소멸되지 않는 채무 때문에 만약 경매가 없다면 집이 섞어 문들어져도 아무도 구매를 안하게 됩니다. 예를 들면 만약에 사려는 집에 월세를 사는 사람이 있다고 치면 집을 사게 되는 사람은 그 월세까지 포함해서 집을 사게 됩니다. 그러니까 집값이 5억에 월세보증금이 2억5천이면 2억5천만 주고 집을 사야한다는 거죠. 근데 실제는 이보다 훨씬 복잡합니다. 위와 똑같은 경우이면서 집을 파는 사람이 은행에 부채가 있다면 월세를 사는 사람이 살기전 부터 있는 빚인지 아닌지에 따라서 집값의 계산이 달라집니다. 월세 사시는 분이 은행빚이 있는 상태에서 월세를 들어 온거면 내가 준 집값에서 먼저 은행빚을 갚고 그 다음 월세 보증금을 그대로 떠안게 되므로 집값은 데려 집주인으로 부터 돈을 받아야 한다는 거죠. 여기서 문제가 생깁니다. 어떤 미친 사람이 이 집을 사겠습니까? 그런데 집주인의 입장에서는 나는 재산이라고는 이집이 답니다. 배째세요.라고 하겠죠. 그럼 이제 무한 루프의 문제가 발생합니다. 이런 집은 절대로 안팔릴거구 그럼 온세상이 이런 집투성일거구 은행은 빚을 못받게 되어 망하게 될겁니다. 그래서 나온 제도가 바로 부동산 경매입니다. 서울의 경매는 관할지역에 따라 분리되어 진행되는데요. 서울 중부 지원 가정법원 옆에 있는 경매법정과 남부지법 경매법정,동부지법 경매법정에서 진행이 됩니다. 제가 왜 이런 이야기를 드리냐면 지금이 경매가가 제일 쌀때입니다. 어떤 집은 50%이하로 경매시작가가 내려가 있습니다. 요즘은 옛날과 달리 권리분석이 아주 쉬워졌습니다. 그냥 맘에 드는 물건을 고르고 지지옥션가서 권리분석서 뽑아서 입찰가 예상하고 돈들고 법정에 가면 됩니다. 물론 권리분석 참고서는 하루 정도 읽어 보시고 가야겠죠. 그 분석 참고서를 보면 유출 물건을 금방 알 수 있습니다. 경매시작가가 채권이 소멸되지 않은 권리의 채권금액 합보다 적다면 대부분 유찰이죠. 3번만 유찰되면 집값은 반토막이 됩니다. 지금 신문을 보시면 최근 2명의 빌라왕이 돌아가셨습니다. 한분은 40대 중반에 명의만 빌려 주시분이고 한분은 20대후반의 젊은 여성인데 이 두분의 물건만해도 몇천채가 넘습니다. 보름전쯤 통계에서 서울지역의 경매물건이 최고점을 찍었고 유찰률도 최고점을 찍었습니다. 여러분 혹시 방어 낚시를 아세요? 방어는 무리로 돌아 다니까 좌표만 잘 찍고 채만 흔들면 잡을 수 있습니다. 지금 그 방어떼가 돌아왔습니다. 2015년 정부는 이렇게 경매로 넘어 가는 주택을 줄이고자 비소구대출을 정부정책 대출에 적용했습니다. 작년 윤석열 대통령은 이 모든 대출을 통일하고 주택담보비율을 늘리는 정책을 시행했습니다. 아무리 집값이 떨어져도 지금 경매가 보다 더 내릴 수는 없을 것 같습니다.