오늘도 아빠는 벌레잡는 중

사회 초년생들에게는 아프리카 초원의 가젤 같다는 생각을 많이 하게 된다. 대부분 월세나 전세에 문제가 한번씩 생긴 경험이 있고 이런 글로 네이버나 티스토리에 흔적이 많다. 하지만 어른들도 마찬가지다. 왜냐면 등기부로도 확인이 안되는 수 많은 법률적 권리가 있기 때문이다. 사실 부동산 거래는 변호사의 영역이었고 우리나라는 그걸 인제 낭비로 본 듯하다. 그래서 공인 중개사 제도가 생겼고 세월이 지날 수록은 시험은 어려워져 지금은 변호사시험이나 비슷한 난이도다.
1. 국세 완납 증명원
예전에는 프로젝트를 하면서 국세 완납 증명원을 낼일이 있었나 싶은데 지금은 필수다. 마찬가지로 요즘은 부동산 거래에서도 필수가 되었다. 집주인이 사업을 하는 경우 국세를 내지 않고 차일 피일 미루는 경우가 꽤 있다. 당연히 이건 등기부에 나오지 않는다. 하지만 국세는 어떤 채무보다 순위가 앞선다. 내가 월세로 들어간 집주인이 사업을 한다면 매년 확인을 해야한다. 참 힘든 세상이다.
2. 유치권
유치권은 또 뭐야 하는 경우 가끔 있다. 보통 집을 짓는 공식 같은 순서가 있다. 이걸 보면 '하 대단하다.'할 것이다. 건설사 이야기다. 우선 토지를 확보한다. 그 토지를 은행에 맞기고 돈을 빌린다. 그리고 하청 업체를 구해서 집을 짓는다. 하청 업체에는 3개월 혹은 6개월 단위로 돈을 준다. 안 주고 버티면 하청업체 사장이 자기 직원이나 일용직에게 급여를 주게 된다. 그러다 망하면 집이 다 지어졌어도 집을 산 사람들은 입주를 못한다. 그런데 애초에 집을 월세나 전세를 줄려고 사는 사람이 있다. 그런 사람들은 말빨이 장난이 아니다. 모르고 월세로 새집에 입주한 사람이 있다. 이 상태에서 임대인이 망하면 요상하게도 보증금을 못 봤는다. 건설업자와 영업맨 집주인이 합심하고 사기를 친거다. 근데 집등기 어디에도 안나온다.그렇지만 집을 짓는 행위에서 발생한 빗이니 당연히 행위 자체에서 선순위가 된다.

3. 대지권 없음
이건 또 무슨 소리. 아까 이야기 했지만 집을 지을 때 땅을 은행에 잡히고 돈을 빌려서 건설자제를 사고 용역업체를 고용해서 집을 짓는다. 즉 자금이 간당 간당하다. 용케 아무일없이 일이 잘 풀리면 다행이지만  하나라도 삐끗하면 집에 문제가 생긴다. 이 때도 집주인의 말빨은 장난이 아니다. 아무래도 자동차도 중고보다는 새차가 훨씬 좋아 보이는 것처럼 새집도 그렇다. 한번 보면 다른 부동산을 가서도 계속 그집만 생각난다. 입주하고 나서 집주인이 부도가 나면 임차인은 망한다. 대지권이 없다는 뜻은 우리나라에서는 집이 아니라는 말과 같은 말이다. 민법에는 대지권은 지상권을 모두 상위한다.는 내용이 있다. 대지권이 없는 지상권은 아무 권리가 아니라는 의미다. 이 법은 옛날 우리나라는 남의 땅이던 내 땅이던 집을 막 지었던 시절이 있었다. 지금도 시골집중 상당수는 그렇다. 나중에 땅주인 와서 내 땅에 집이 있네. 그런 경우 가차없이 나가라고 했다. 그 당시 법이 아직까지 살아 있다. 1970년대 이후는 대지권과 지상권이 한 부가 되어야 등기가 되지만 그 이후는 건설사가 분양을 해야 은행에 돈을 갚고 땅을 찾아 오기 때문에 이런 경우를 일부 용인한거다. 즉 신설 아파트에 가면 다 대지권이 없는 집이고 집주인이 분양 대금을 입금해야 비로서 해결이 되고 정식 등기가 나온다. 그런데 가끔 장기 임대주택을 사는 경우가 있는데 이런 경우는 낡은 집인데도 대지권이 없다. 즉 대지권 없음이 문제가 아니라 사기꾼이 문제인것이다. 말빨이 화려한 집주인은 무조건 조심하자. 그리고 집주인이 아닌 영업맨이 설치면 더 조심하자. 입주 아파트에 컨테이너 가건물이 있으면 바로 걸음을 돌려라. 이 세상은 하이에나가 지배하는 세상이고 풀밭은 여기저기 많다.

전세에 대한 기원을 올라가면 일제 강점기까지 올라가게 됩니다. 조선말의 주거 형태를 조사하여 일제는 우리나라의 일부 민법을 작성하게 됩니다. 그런데 주인에게 일정의 금액을 맡기고 집을 빌리는 제도가 있어 이를 전세라 하여 민법에 기록하게 됩니다. 일제강점기만 잡아도 벌써 100년 훌쩍 넘어 버린 제도로 우리나라에 뿌리내리게 되었습니다. 전세제도 자체에는 문제가 없었으나 아파트라는 공동 주택 형태의 주택이 생기고 IMF사태를 겪어면서 문제가 생깁니다. IMF이전 우리나라의 금리는 상당히 높아서 은행에 예치만 해도 높은 수익을 얻을 수 있었지만 지금은 이 보증금이 부채가 되어 집값이 내리면 보증금으로 집값을 메울 수 없는 문제가 생깁니다. 더구나 IMF전후로는 전세 보증금이 집값의 60% 수준 정도였지만 전세가가 상당 수준으로 오르게 되면서 지금은 그런 경우가 자주 발생하게 되었습니다. 그런데 왜 옛날에는 문제가 되지 않는 게 지금은 문제가 된 걸까요? 여기에는 정부의 주택자금 대출에 문제가 있습니다. 과거에 전세 보증금이 부족하게 되면 점점 살림을 줄여서 보증금이 낮은 집을 찾아 이사를 하지만 지금은 전세 자금을 정부에서 지원해주면서 정책은행에서 대출을 해주므로 대출을 더 받아서 그 집에 그대로 살거나 더 좋은 집으로 이사를 가면서 전세가가 급등을 하게 되었습니다. 그때는 대통령의 공약이 누구나 쉽게 전세를 구할 수 있게 하는 것이었기에 누구도 이러한 현상이 잘못되었다고 생각지 않았습니다. 주택의 1차 경매가가 약 85%이고 1차 유찰 시 가격이 60% 대가 되기 때문에 그 기준을 맞추기 위해서는 당연히 집값이 오르게 됩니다. 당장 집값이 안 올라도 서서히 전세가 대비로 집값이 오르게 됩니다. 문제는 지금의 금리는 IMF전후의 그런 금리가 아닙니다. 어떨 때는 1~2% 어떤 때는 3~4%대의 수신 금리를 보이므로 예. 적금으로는 전세의 수익을 볼 수 없이 순부채가 된다는 거죠. 이제는 전세제도를 폐지하고 임대차 제도로 전세 제도를 전환해야 하는 상황에 놓인 거죠. 이 상황을 국민 누구도 인정할 수 없기에 만약 정치인 중에 해당 이야기를 꺼내는 쪽은 정권을 잃게 될 것이 뻔합니다. 아무도 말할 수 없는 불편한 진실이 된 거죠.